Pacote fiscal para a habitação do Governo é promulgado por António José Seguro: IVA desce de 23% para 6%

Mais de seis meses depois de ter sido apresentado, o pacote fiscal para a habitação do Governo recebeu luz verde com a promulgação pelo Presidente da República. Entre as principais alterações estão a descida do IVA na construção, de 23% para 6%, e o agravamento do IMT para estrangeiros não residentes. O sector antecipa um reforço da oferta - sobretudo na habitação acessível -, mas admite que os resultados levarão tempo e que serão necessárias medidas adicionais.

O conjunto de medidas foi anunciado em setembro de 2025 e, após a passagem pela Assembleia da República, foi agora promulgado por António José Seguro, num dos últimos passos antes da entrada em vigor. Falta ainda a publicação em “Diário da República” (“D.R.”).

Medidas do pacote fiscal para a habitação até 2029

O diploma estabelece medidas com vigência até 2029 e cria também o novo conceito de renda moderada, fixado entre os €400 e os €2300, que servirá de referência para a atribuição de alguns benefícios fiscais.

No que toca à construção nova e à reabilitação para habitação, está prevista a redução do IVA dos atuais 23% para 6% quando a casa seja colocada no mercado de arrendamento a valores moderados ou, em alternativa, vendida por um preço até €660 mil. Contudo, apenas entram neste regime as obras cujo processo de licenciamento tenha sido iniciado a partir de 23 de setembro de 2025.

Do lado do arrendamento, o pacote inclui a descida do IRS de 25% para 10% caso o senhorio pratique rendas moderadas, sem depender da localização do imóvel ou da sua tipologia. Quando o senhorio for uma empresa sujeita a IRC, a tributação passará a incidir sobre apenas metade das receitas.

Oferta pode aumentar

Manuel Maria Gonçalves, diretor-executivo da Associação de Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), sublinha que ainda é necessário aguardar pela publicação em “D.R.”, mas assegura que a oferta vai crescer, com particular impacto na habitação acessível. “Vamos poder construir para um segmento que hoje não construímos, porque é inviável economicamente.”

Fernando de Almeida Santos, bastonário da Ordem dos Engenheiros, também considera que haverá mais casas no mercado. “Este pacote, embora de forma inconsciente ou pelo menos desvirtuada, está muito virado para os promotores”, que, em articulação com os construtores, acabam por ser os “principais beneficiados” devido à redução do esforço fiscal associado à construção.

Na mesma linha, Patrícia Barão, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), defende que “Este pacote fiscal vem reforçar o aumento da oferta” e que a diminuição do IVA permitirá que “uma série de projetos que estavam na iminência de serem lançados, vejam a luz”.

A Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN) classifica o pacote como “positivo”, mas chama a atenção para obstáculos que se mantêm, como a subida dos custos de construção, que tornam “impossível aumentar a oferta de habitação à escala de que o país necessita”.

Apesar de já ter passado mais de meio ano desde o anúncio, os licenciamentos caíram cerca de 11% nos últimos dois trimestres face aos períodos homólogos, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE). O CEO da APPII lembra que vários projetos ainda não arrancaram com este passo precisamente por estarem a aguardar que o alívio fiscal entre efetivamente em vigor.

Os agentes do sector consideram que a construção continua limitada pela morosidade dos licenciamentos

Procura e movimentos contestam impacto e incentivos

Do lado da procura, o otimismo é mais contido. Pedro Ventura, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, sustenta que o diploma terá “um impacto muito reduzido” na oferta e critica o teto de €2300, considerando-o uma “borla fiscal” que poderá incentivar os senhorios a aumentarem “substancialmente” as rendas. Defende, em alternativa, uma estratégia orientada para colocar os imóveis devolutos no mercado.

Também o movimento Porta a Porta se opõe à promulgação do diploma. “António José Seguro deixa claro neste início de mandato de que lado está face às políticas de habitação” ao optar por “reforçar benefícios fiscais ao sector especulativo, sem medidas estruturais que travem a escalada dos preços ou que ampliem significativamente a oferta de habitação pública”, lê-se num comunicado.

Quando chegam os efeitos: licenciamento, construção e prazos

Em termos de calendário, Manuel Maria Gonçalves faz as contas ao tempo necessário até haver produto concluído ao abrigo do novo regime: “O licenciamento começou a partir de setembro de 2025 e umas vezes demora seis meses, outras vezes demora um, dois ou três anos. Depois temos a construção. Portanto, em média, daqui a dois anos e meio ou três, teremos a primeira casa entregue com IVA 6%”.

Patrícia Barão concorda que só em “dois ou três anos” se começará a perceber um aumento da construção. Ainda assim, aponta que o benefício em IRS para o arrendamento pode ter um efeito imediato ao “vai diminuir o prémio de risco”.

A presidente da APEMIP admite que deverá continuar a verificar-se “um aumento do valor da habitação, embora a níveis mais controlados”. Em 2025, os preços das casas aumentaram, em média, 17,6%, de acordo com o INE. Ainda assim, diz acreditar que, no médio/longo prazo, a subida passe a ser de “um dígito e à medida que a oferta aumenta vai-se atenuando”.

O responsável da APPII alerta ainda para um possível desfasamento inicial: “vai haver uma altura muito curta em que é possível que a redução do IVA não esteja a refletir-se no preço”. Porém, quando a oferta de habitação acessível crescer e “começar a haver concorrência, os preços vão baixar, o problema é que vai demorar três ou quatro anos”.

Já o bastonário da Ordem dos Engenheiros diz ter “sérias dúvidas, face às práticas do imobiliário, que o consumidor final tenha ganhos diretos de custos moderados”, enquanto a oferta não for suficiente para acompanhar a procura.

Licenciamento e regras continuam a travar a construção

“É uma vitória histórica para o sector, mas não vai ser suficiente”, considera Manuel Maria Gonçalves. “Agora é esperar que o pacote do licenciamento e do urbanismo traga melhorias e que consiga trazer mais previsibilidade, simplificação e celeridade ao mercado.”

A AICCOPN reforça a mesma preocupação e sustenta que a construção permanece condicionada pela “morosidade dos processos de licenciamento, a excessiva complexidade regulamentar e a instabilidade das políticas públicas”.