Banco de Portugal prepara aperto no crédito à habitação com corte na taxa de esforço

Banco de Portugal (BdP) prepara aperto nas regras do crédito à habitação

O Banco de Portugal (BdP) está prestes a reforçar as exigências no crédito à habitação. Há vários meses que o supervisor e o governador vêm sinalizando inquietação com a velocidade a que os bancos têm concedido novos empréstimos, aproximando-se dos níveis muito elevados de 2006 e 2007. Com o mercado imobiliário mais quente e com a hipótese de uma subida rápida das taxas de juro, o banco central pretende reduzir riscos que possam surgir mais à frente.

A proposta deverá ser apresentada às instituições na próxima semana e, segundo as indicações recolhidas, deverá começar a aplicar-se até ao início do verão. O eixo central passa por baixar o limite máximo permitido para a taxa de esforço dos clientes.

O que muda na taxa de esforço (DSTI) e o impacto nos clientes

Neste momento, o teto da taxa de esforço - designada tecnicamente por DSTI e que mede o peso mensal de todas as dívidas e empréstimos no rendimento líquido - está fixado em 50%. Na prática, para obterem novo crédito, os clientes não podem ultrapassar esse patamar, considerando não apenas as taxas em vigor, mas também cenários em que a Euribor agrava até 1,5 pontos percentuais.

A intenção do BdP é reduzir esse limite em 5 a 10 pontos percentuais, o que deverá excluir alguns mutuários que, até aqui, ainda conseguiam financiamento bancário. Fontes ouvidas pelo Expresso referem que já existiram conversas sobre esta alteração, embora a dimensão final do ajustamento continue por fechar. De acordo com estatísticas do BdP, em 2025, 94% dos novos créditos tinham taxas de esforço iguais ou inferiores a 50%, 4% situavam-se entre 50% e 60% e 2% ultrapassavam 60%.

Um exemplo ilustra o alcance da mudança: um agregado com rendimento líquido de €2000 podia suportar, até agora, uma prestação máxima de €1000. Caso o limite desça para 40%, a prestação máxima passa para €800. A partir daí, restam três caminhos: abdicar do crédito, tentar encontrar forma de cobrir a diferença e reduzir a prestação (o que é difícil para quem não dispõe de capital próprio) ou escolher um imóvel de valor inferior.

O supervisor procura proteger a estabilidade financeira e minimizar riscos futuros. Ainda assim, a consequência será um travão na atribuição de crédito, embora, segundo fonte do setor, “haverá maior prudência", caso as taxas de juro voltem a subir.

Juros, Euribor e calendário de decisão

A descida da taxa de esforço deverá situar-se entre 5% e 10% face aos atuais 50%, mas o coeficiente continua em aberto. O risco de um novo ciclo de agravamento das taxas é apontado como relevante, tendo em conta a guerra no Médio Oriente e a subida generalizada dos preços na economia europeia.

Na primeira reunião após o início do conflito, no final de abril, o Banco Central Europeu (BCE) optou por manter as taxas diretoras. Ainda assim, a hipótese de um aumento em junho mantém-se em cima da mesa e, mesmo que isso não aconteça, a Euribor já está a avançar. Os contratos futuros indicam que, no final deste ano, as taxas poderão estar 0,6 pontos acima do nível atual (como ilustra o gráfico referido).

Os contornos finais da nova percentagem a aplicar deverão ficar conhecidos antes da próxima decisão do BCE. Houve outras mudanças consideradas para reforçar o controlo do crédito além do corte na taxa de esforço, mas, segundo apurou o Expresso, não é expectável que exista qualquer outra alteração antes do fim do ano.

Outras regras macroprudenciais e fricção sobre a garantia pública para jovens

Além da taxa de esforço, o enquadramento macroprudencial do BdP inclui limites à maturidade e ao prazo dos empréstimos, bem como ao montante máximo financiado pelos bancos - 90% do valor do imóvel, com exceção dos jovens abrangidos por garantia pública. Também faz parte do conjunto de regras a obrigação de simulações para cenários de subida das taxas de juro.

Recorde-se que, no que toca aos testes de esforço, os cenários foram atualizados em 2023: 1,5 pontos percentuais para contratos com mais de dez anos, 1 ponto para créditos entre cinco e dez anos e 0,5 pontos para contratos até cinco anos.

Chegou a ser avançado que esta revisão poderia integrar o pacote de novas medidas para refrear o crédito e evitar uma assunção excessiva de risco por parte da banca. Porém, uma fonte financeira ouvida pelo Expresso afirma que “não faz sentido” nesta fase, até porque, num contexto de inflação, as taxas já estão a subir. A hipótese foi ponderada há alguns meses, mas acabou por ser deixada de lado pelo BdP.

Outro tema que tem gerado tensão entre o Governo e o BdP é a garantia pública que permite financiamento a 100% em créditos para jovens até aos 35 anos. O ex-governador Mário Centeno mostrou desconforto quando a medida foi anunciada, no final de 2024, e, desde então, este apoio nunca convenceu por completo o supervisor bancário.

A administradora do BdP, Francisca Guedes de Oliveira, destaca que “a garantia jovem faz com que haja um incumprimento do LTV [rácio entre o valor financiado pelo banco e o valor do imóvel], uma das medidas macroprudenciais que obrigam a um financiamento inferior a 90%, salvo situações excecionais, e com a garantia do Estado o montante de financiamento do banco não é cumprido”. E acrescenta: “Os bancos têm cumprido, olham para a taxa de esforço, têm sido cuidadosos”, disse ao Expresso, sem avançar mais detalhes. Questionado pelo Expresso, o BdP não comenta.